Kupovina nekretnine kriptovalutama u Crnoj Gori: Vodič za 2025

Crna Gora je postala globalni lider u kupovini nekretnina kriptovalutama, rangirana među top 5 zemalja po broju takvih transakcija. Primorska tržišta poput Budve, Tivta, Kotora i Bara vode u prihvatanju Bitcoina, Ethereuma, USDT-a i Litecoina za stanove, vile i investicione objekte.​

Istraživanje BIRN-a pokazalo je da, pored tradicionalnih načina plaćanja, agencije za nekretnine i sajtovi za prodaju vozila u Crnoj Gori nude mogućnost kupovine kriptovalutama, najčešće Bitcoinom (BTC), Tetherom (USDT), Ethereumom (ETH) i Litecoinom.

Kriptovalute su digitalni oblici novca koji u realnom svijetu nemaju fizički oblik poput novčanica ili kovanica.

Zašto Crna Gora privlači kripto-investitore?

Brzina i niski troškovi: Transakcije se završavaju u minutima, bez bankarskih provizija; idealno za Ruse, Ukrajince i investitore iz Kipra.​

Luksuzni objekti: Agencije nude plaćanje kriptom za vile i stanove na moru.​

Rast tržišta: U 2025., strane investicije u nekretnine porasle za 14%, sa kripto-transakcijama od 420 BTC za primorske nekretnine.​

Kako izvršiti kupovinu korak po korak

Odaberite agenciju: Kontaktirajte specijalizovane agencije u Podgorci,  Budvi ili Tivtu koje prihvataju kripto; one pružaju KYC proveru i dokaz porekla sredstava (obavezno za >15.000€).​

Plaćanje: Pošaljite kripto na wallet agencije; automatska konverzija u € za notara (npr. preko ECD ili Crypto12 menjačnica).​

Ugovori o kupoprodaji nepokretnosti kriptovalutama ne razlikuju od standardnih ugovora, navodeći da se kao sredstvo plaćanja najčešće koristi USDT (Tether) koji je vezana za vrijednost američkog dolara.

Escrow mehanizmi su garancija da će se stavke iz ugovora ispoštovati, a treća strana u tom periodu zadržava sredstva ili dokumenta. U slučaju kupoprodaje nekretnina, escrow funkcioniše tako što pravno lice, banka, notar ili digitalna platforma drže sredstva „na čekanju” dok obje strane ne ispune svoje obaveze iz ugovora.

Notarska procedura: Notar izdaje clausulu intabulandi; poreska prijava sledi sa 3% porezom na promet (do 150.000€) ili PDV za novogradnju.​

Katastar: Uknjižba nakon potvrde poreza; ceo proces traje danima, ne sedmicama.​

Rizici i pravni okvir

Bez regulacije: Zakon o kriptoimovini očekivan 2026.; transakcije često zaobilaze poreski sistem, rizikujući blokadu računa ili poreske kazne.​

Centralna banka upozorava: Trgovina kriptom nije legalna bez licence; banke zahtevaju dokaz porekla.​

Poreski rizik: Država procenjuje vrednost nakon notara; neevidentirane transakcije mogu dovesti do dodatnih obaveza.​

Zakonom je predviđeno da se prilikom kupovine nekretnine do 150.000 eura plaća porez na promet nepokretnosti, koji iznosi 3 odsto poreske osnovice, a za isnose preko 150.000 eura plaća se fiksni iznos od 4.500 eura i 5 odsto na prekoračenje iznad 150.000. Za isnose preko 500.000 eura plaća fiksni iznos od 22.000 eura i 6 odsto na prekoračenje. U slučaju novogradnje plaća se PDV.

Nakon potpisivanja ugovora kod notara poreska prijava se dostavlja nadležnoj Poreskoj upravi koja procenjuje vrijednost nekretnine i donosi rješenje o iznosu poreza. Nekretnina se upisuje u katastar nepokretnosti nakon što novi vlasnik dostavi potvrdu o uplati poreza.

Shodno odredbama Zakona o porezu na promet nepokretnosti koje su u primjeni od januara 2024. godine utvrđivanje poreske obaveze po osnovu prometa nepokretnosti je u nadležnosti lokalnih samouprava.

Iz Poreske uprave Crne Gore kazali su BIRN-u da zbog nepostojanja zakona o digitalnoj imovini ne mogu oporezivati djelatnosti koje se odnose na kriptovalute.

„Čim se isplati novac notar šalje ugovor po službenoj dužnosti i to je dokaz da je nekretnina prodata za određeni iznos. Na to se obračunava porez, bilo da je nekretnina plaćena kriptovalutomm, dolarima, eurima ili dinarima. Porez se plaća na vrijednost nekretnine koju odredi lokalna samouprava“, kazala je ona.

Budućnost: Blockchain i EU integracije

Vlada potpisala saradnju za nacionalnu blockchain infrastrukturu (jun 2025.), što će omogućiti tokenizaciju nekretnina i lakše globalno finansiranje. Do EU članstva, regulativa će se usklađivati.​

Savet: Konsultujte pravnike i agencije za legalne transakcije. Kripto čini crnogorsko tržište nekretnina dostupnim, ali bezbednost zahteva stručnost.